| مرجع تصویب : هیات عمومی دیوان عدالت اداری | ??? | |||||||||||||||||||||
| شماره ویژه نامه : 1136 | سال هفتاد و پنج شماره 21556 | |||||||||||||||||||||
شماره 9600382 1397/11/23 بسمه تعالی جناب آقای اکبرپور رییس هیات مدیره و مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران با سلام یک نسخه از رای هـیات عمومی دیوان عدالـت اداری به شمـاره دادنامه 9709970905811847 مورخ 1397/09/20 با موضوع: «ابطال مصوبه شماره 2096/ش ـ 1392/10/26 و بندهای 2، 3، 4، 7 و 8 از مصوبه شماره 2068/ش ـ 1392/10/26 مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می‌گردد. مدیرکل هیات عمومی و هیاتهای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مهدی دربین تاریخ دادنامه: 1397/09/20 شماره دادنامه: 1847 شماره پرونده: 96/382 مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری شاکی: آقای علی یوسف زاده موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره 2096/ش ـ 1392/10/26 درخصوص تعرفه عوارض حذف پارکینگ مسکونی و تجاری، تفکیک اراضی و اعیان در کاربری‌های مختلف، خدمات آماده سازی، بندهای (الف و ب) در خصوص عوارض ارزش افزوده مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور و بندهای 2، 3، 4، 7 و 8 از مصوبه شماره 2068/ش ـ 1392/10/26 در خصوص عوارض تفکیک اعیان در کاربری‌های مسکونی و تجاری، کسری مساحت برای ساختمان‌های تک واحدی در کاربری‌های مسکونی و تجاری و عوارض کسری سهم العرصه اعیان هنگام صدور پروانه احداث بنا، نحوه محاسبه تغییر بهره‌برداری املاک، نحوه محاسبه ورود به محدوده مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور گردش کار: شاکی به موجب دادخواست و لوایح تکمیلی ابطال مصوبات شماره 2096/ش ـ 1392/10/26 و 2068/ش ـ 1392/10/26 شورای اسلامی شهر نیشابور را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که: «با سلام و عرض خسته نباشید خدمت اعضای محترم هیات عمومی دیوان عدالت اداری اینجانب علی یوسف زاده درخواست ابطال مصوبه مورخ 1392/09/19 شهرداری و شورای شهر در خصوص چند برابر شدن جرایم شهرداری (مازاد بر تراکم و بالکن حجمی) سال 1392 که در سال 1393 تا 10 برابر افزایش پیدا کرده با توجه به رکود بازار مسکن 2ـ ابطال لوایح ساختمانی مصوب 1392/10/24 که عبارتند از: (1ـ عوارض مازاد بر تراکم 2ـ عوارض کسری عرصه یا مساحت 3ـ عوارض تفکیک اعیان 4ـ عوارض تفکیک واحدهای مازاد احداث شده 5 ـ ابطال اصل تغییر کاربری و لغو محاسبه آن 6 ـ ابطال عوارض زیربنای مسکونی علاوه بر جرایم در خصوص عوارض زیربنایی مصوب همان تاریخ و در خصوص عوارض حذف پارکینگ مسکونی و تجاری به شماره 770 ـ 1391/11/02 دریافت این وجوه خلاف قانون است و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب کننده (شورای شهر و شهرداری نیشابور) می‌باشد و در دادنامه شماره 354 الی 358 ـ 1380/11/14 صراحتا عنوان شده است و در موادی مشابه نیز در تاریخ 1380/11/14 در دادنامه شماره 354 الی 358 در خصوص وصول عوارض زیر بنا، پذیره و اضافه تراکم و تغییر کاربری علاو بر جرایم تخلفات (ماده 100) وصول موارد فوق را غیرقانونی دانسته و در دادنامه 848 ـ 1387/12/11 در ابطال ماده 25 بند 6 شورای شهر اردبیل اخذ عوارض علاوه بر جریمه ماده 100 خلاف قانون و در دادنامه 1529 ـ 1393/09/24 اخذ مبلغ به عنوان کسری عرصه یا فضا آزاد صراحتا خلاف قانون اعلام شده است و همچنین در رای شماره 770 ـ 1391/11/02 هیات عمومی دریافت مبلغی به عنوان کسری پارکینگ یا عدم رعایت پارکینگ را ابطال کرده است و در رای شماره 350 ـ 1394 شهرداری آبادان دریافت مبلغی به عنوان تغییر کاربری را خلاف قانون دانسته و آن را ابطال نموده است. با استناد به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون، شهرداری نیشابور اقدام به دریافت مبالغی جدای از جریمه ماده 100 تحت عنوان (عوارض اضافه بنا، تراکم مازاد ـ تفکیک اعیان ـ عوارض بالکن ـ کسری پارکینگ تجاری) در بند (بهره‌برداری تجاری یا تغییر کاربری) 61 متر عوارض نیم طبقه و کسری عرصه) که همگی خلاف قانون بوده است و بنده رای موارد مشابه دادنامه 242 و 354 الی 358 و 1818 شهرداری اردبیل و 1529 شهر اردبیل در خصوص کسری عرصه یا فضا و دادنامه 770 و 848 و دادنامه‌های 1356 الی 1359 را به آن‌ها ارایه داده ام ولی جواب سربالا می‌دهند و می‌گویند این ها به ما ربطی ندارد رای وحدت رویه بیاور و در خصوص مصوبات خلاف قانون که شورای شهر اقدام به تصویب آن‌ها کرده که قسمتی از آن‌ها را بنده از طریق شورای شهر به دست آورده و الباقی را به هیچ عنوان به بنده ندادند و گفتند ما به ضرر خودمان کار نمی کنیم لذا از شما درخواست ابطال آن بدهید چون طی نامه شماره 1799/ش ـ 1392/09/26 شهرداری وقت بدون داشتن دلایل قانونی وحتی داشتن صلاحیت اقدام به درخواست 10 برابر شدن جرایم کمیسیون ماده 100 و عوارض ها کرده است که شورای شهر نیشابور هم آن را تایید کرده و با توجه به غیرقانونی بودن این درخواست که کپی آن ضمیمه شده است شهرداری جرایم را ده برابر محاسبه و به صورت بی رحمانه از طریق پلمب و یا تخریب اقدام به دریافت می‌کند لذا از هیات عمومی درخواست دارم با ابطال این مصوبات که همه مدارک در دست اینجانب و کپی فیش و محاسبات که شهرداری از بنده مطالبه کرده رای به ابطال آن کرده و خدمتی بزرگ به مردم شهر نیشابور کنید. لازم به ذکر است که مادر بنده از بیماری سرطان و همسرم از بیماری MS رنج می برند و در این شرایط شهرداری چنین فشار غیرقانونی به ما آورده است. در پایان با استناد به دادنامه‌های زیر و بودن آرای متعدد مشابه درخواست ماده 92 را دارم. دادنامه 354 الی 385 ـ 1380/11/14 دادنامه 848 ـ 1387/12/11 دادنامه 770 ـ 1391/11/02 دادنامه 1529 ـ 1393/09/24 دادنامه 1818 ـ 1393/11/06 رای شماره 354 الی 358 ـ 1380/11/01 دادنامه 218 ـ 1387 دادنامه 770 ـ 1391/11/02 دادنامه 350 ـ 1394/02/25 ضمنا با عنایت به قانون ماده 13 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری درخواست ابطال مصوبات شورای شهر نیشابور را از زمان تصویب خواستارم.» در پی اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیات عمومی برای شاکی ارسال شده بود، وی به موجب لایحه‌ای که به شماره 698 ـ 1396/07/16 ثبت دفتر اداره کل هیات عمومی و هیاتهای تخصصی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که: «ریاست محترم هیات عمومی دیوان عدالت اداری با سلام و احترام تواما به استحضار می رسانم در خصوص ابلاغ شماره 9609980905800327ـ 1396/06/26 در پاسخ با استناد به اینکه مرجع قانونگذار در تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ها در خصوص چگونگی محاسبه نحوه رسیدگی تعیین جریمه کسری پارکینگ یا حذف پارکینگ تعیین تکلیف کرده است و این مهم سابقا در رای شماره 83/572 ـ 1387/11/02 و رای شماره 770 ـ 1391/10/18 و با استناد به بند 1 ماده 19 و 42 قانون دیوان عدالت اداری درخواست ابطال آن قسمت از مصوبه شورای شهر نیشابور در خصوص محاسبه کسری حذف پارکینگ را دارم. 1ـ در خصوص اخذ عوارض تحت عنوان (زیربنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییر کاربری، عوارض بالکن و کسری عرصه یا فضا) با توجه و استناد به تبصره 1، 2، 3 و 4 کمیسیون ماده 100 از لحاظ نحوه رسیدگی، تعیین جریمه، میزان و نحوه وصول آن صراحتا قانونگذار تعیین تکلیف کرده است و با استناد به رای شماره 358/354/80 ـ 1380/11/14 مستند به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری و با استناد به 1529 ـ 1393/09/24 و رای 1818 ـ 1393/11/16 درخواست ابطال آن قسمت از مصوبه شورای شهر نیشابور را در خصوص وصول عوارض از جمله (عـوارض بالکن، عـوارض کسری عـرصه، عـوارض مازاد بر تراکم، عـوارض بر پروانه‌های ساختمانی و عوارض درآمد حاصل بر تغییر کاربری) مازاد بر جریمه مندرج در کمیسیون ماده 100 را دارم. 2ـ طبق ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و در بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، شهرداری حق وصول مبلغی تحت عوارض تفکیکی را ندارد ولی شهرداری نیشابور علاوه بر جریمه مندرج در کمیسیون ماده 100 مجددا اقدام به مطالبه وجه تحت عنوان عوارض بر تفکیک کرده است لذا با استناد به قسمت دوم اصل 170 قانون اساسی و ماده 10 و بند ماده 19 و 42 دیوان عدالت اداری درخواست ابطال آن قسمت از مصوبه شورای شهر نیشابور را در خصوص وصول عوارض بر تفکیک اراضی و ساختمان را دارم.» شاکی متعاقبا به موجب لایحه‌ای که به شماره 2740 ـ 1397/04/09 ثبت دفتر اداره کل هیات عمومی و هیاتهای تخصصی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که: «ریاست محترم هیات عمومی دیوان عدالت اداری با سلام و احترام اینجانب علی یوسف زاده در خصوص شکایت خود از شورای شهر و شهرداری نیشابور به استحضار می رسانم که مصوبه شماره 2068/ش ـ 1392/10/26 این مصوبه از بند شماره 5 برخوردار نمی باشد و در یک اشتباه چاپی از شماره 4 به شماره 6 مصوبات چاپ گردیده است و عملا بند 5 ندارد.» شاکی به موجب لایحه‌ای دیگر که به شماره 699 ـ 1396/04/11 ثبت دفتر اندیکاتور هیات عمومی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که: «ریاست محترم هیات عمومی دیوان عدالت اداری با سلام و احترام موضوع لایحه تسلیمی اینجانب علی یوسف زاده در خصوص شکایت خود به شماره پرونده 96/382 از شورای شهر و شهرداری نیشابور با تنظیم این لایحه به استحضار می رسانم با توجه به اینکه شورای شهر نیشابور در صلاحیت و در حدود اختیاراتشان قانونگذاری نبوده اقدام به تصویب و قانونمند شدن سه مصوبه کرده اند و طی آن مبالغی تحت عنوان (کسری عرصه، تراکم مازاد، عوارض زیربنایی، عوارض تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری، عوارض بالکن، عوارض حذف پارکینگ) علاوه بر جریمه کمیسیون ماده 100 شهرداری کرده است و در مصوبه شماره 1799 علیرغم اینکه در اختیارات و صلاحیت شورای شهر نبوده است با توجه به رکود شدید بازار مسکن و رشد منفی آن اقدام به دریافت پنج و نیم برابر ضریب محاسباتی جرایم کمیسیون ماده 100 کرده اند به طوری که در مصوبه شماره 2096 که در 18 بند تنظیم شده و در بند 3 تبصره شماره سه و چهار نحوه محاسبه و دریافت عوارض زیر بنایی و در بند شماره 1، 2 و 3 همان بند محاسبات عوارض زیربنایی و در بند 2 و 4 نحوه محاسبه و دریافت عوارض زیربنایی و در بند 5 شماره 1، 2 و 3 همان بند شماره 1 عوارض مازاد بر تراکم و در بند 15 حذف پارکینگ و کسری آن و در مصوبه شماره 2068 که در هشت بند می‌باشد و در بند شماره 1 عوارض مازاد بر تراکم و در بند 2 و 4 کسری عرصه و نحوه محاسبه و در بند 7 وصول مبالغی تحت عنوان تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری را توضیح داده است و این در حالی است که با استناد به آرا صادر شده در هیات عمومی و دادخواست‌های مشاور و ابطال آن‌ها مانند 79013831/80 ـ 25/7/13798 و در رای شماره 770 ـ 1391/11/02، رای شماره 354 الی 358 ـ 1380/11/01، رای شماره 350 الی 356 الی 359، رای شماره 848 ـ 1387/12/11، رای شماره 1481، 1480، 1479، 1478 و 1377سال 1386 همان هیات که صراحتا اعلام کرده و در صورتی که تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 رای بر ابقا ملک بدهیم دریافت هر مبلغی تحت عناوین یاد شده به لحاظ قانونی خارج از اختیارات بوده و باطل شده است و وقتی بنده با کپی آرا مشابه شهرهای بوشهر، تهران، اردبیل به شهرداری مراجعه کرده ام در جوابم می‌گویند به ما ربطی ندارد و باید رای وحدت رویه بیاورید لذا با استناد به اینکه چنانچه مصوبه‌ای در هیات عمومی ابطال شود رعایت موارد هیات عمومی در مصوبات بعدی الزامی است هرگاه مرجع مربوط مصوبه‌ای جدید مغایر رای هیات عمومی صادر نماید رییس دیوان موضوع را خارج از نوبت به هیات عمومی ارجاع می‌دهند برای بررسی لذا خواهشمند است با توجه به اینکه شهرداری اقدام به دریافت نود و یک میلیون تومان (000/000/91) اضافه علاوه بر جریمه پنجاه میلیون تومانی کمیسیون ماده 100 از اینجانب مبالغی تحت عنوان (کسری عرصه، تراکم مازاد، عوارض زیر بنایی، عوارض تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری، عوارض بالکن، عوارض حذف پارکینگ) طلب می‌نماید که فیش آن ضمیمه شده لذا خواهشمند است با توجه به اینکه شورای شهر شهرداری و کمیسیون ماده 100 یک حکومت مستقلی تشکیل داده اند و شورای شهر قانونگذاری می‌کند کمیسیون ماده 100 رای قضایی صادر می‌کند و شهرداری هم در حکم مجری با فشار آوردن به وسیله پلمب کردن و... این مبالغ غیرقانونی دریافت می‌کنند خواهشمند است نسبت به ابطال این مصوبات از زمان تصویب اقدام لازم را مساعدت فرمایید.» متن مصوبات مورد اعتراض به قرار زیر است: الف) مصوبه شماره 1799/ش ـ 1392/09/26 «جناب آقای مهندس زرندی شهردار محترم نیشابور سلام علیکم احتراما بازگشت به نامه شماره 21228 ـ 1392/08/13 در خصوص لایحه ارزش معاملاتی ساختمان، موضوع تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری، مفاد لایحه با عنایت به ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور پس از بررسی در کمیسیون تخصصی در جلسه رسمی مورخ 1392/09/19 شورا مطرح و به استناد بند 6 صورتجلسه مذکور و اختیار حاصل از مواد قید شده در فوق، لایحه پیشنهادی در 23 ردیف و 4 بند 13 ردیفی با رعایت موارد ذیل به تصویب رسید. 1ـ شهرداری از طرق ممکن (اطلاعیه، قید در پروانه، بیلبوردهای سطح شهر و...) موارد تخلف و جرایم متعلقه را به مالکین اطلاع رسانی نماید. 2ـ این مصوبه از تاریخ 1393/01/01 و با رعایت تبصره‌های ذیل ماده 100 قانون شهرداری قابل اجرا خواهد بود که به پیوست دو برگ مصوبه ممهور شده جهت اطلاع و اقدام با رعایت ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور ارسال می‌گردد. ـ رییس شورای اسلامی شهر نیشابور" مصوبه شماره 1799/ش ـ 1392/09/26 پیرو نامه شماره 21228 ـ 1392/08/13 با توجه به عدم بازدارندگی جرایم کمیسیون ماده 100 در موضوع ساخت و ساز مسکن و افزایش فزاینده پرونده‌های تخلفات ساختمانی و عدم تمایل به اخذ پروانه، به استناد تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری ها، با هدف بازدارندگی و جلوگیری از ساخت و سازهای بدون پروانه، متمم لایحه پیشنهادی این شهرداری به شرح جدول ذیل ارسال می‌گردد.
ضمنا ارزش معاملاتی تعیین شده در کاربری تجاری و در موارد مربوط به حذف پارکینگ مسکونی در ساختمان‌های از سه واحد به بالا دو برابر خواهد شد. " ب) مصوبه شماره 2096/ش ـ 1392/10/26 شورای اسلامی شهر نیشابور: ـ در خصوص «تعرفه عوارض حذف پارکینگ مسکونی و تجاری» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: " عوارض حذف پارکینگ مسکونی و تجاری مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 و ماده 77 قانون شوراها الف: به ازای هر واحد پارکینگ در کاربری مسکونی 8 برابر قیمت منطقه‌ای وصول خواهد شد و تغییر این ضریب از p 3 به p 8 بعد از 21 سال می‌باشد. تبصره) حداقل قیمت منطقه‌ای 000/10 ریال ب: به ازای هر واحد پارکینگ در کاربری تجاری 60 برابر قیمت منطقه‌ای وصول خواهد شد. عوارض حذف پارکینگ صرفا مناطق مشروحه ذیل (بر اساس دستورالعمل شش ماده ای شماره 34/3/23318 ـ 1371/07/02 که امکان تامین پارکینگ نداشته باشد) وصول خواهد شد. 1) ساختمان در بر خیابان‌های سریع‌السیر به عرض 45 متر و بیشتر قرار داشته باشد. 2) ساختمان در فاصله 100 متری تقاطع خیابان‌های به عرض 20 متر و بیشتر قرار داشته باشد. 3) ساختمان در محلی قرار گرفته باشد که ورود به پارکینگ مستلزم قطع درختان کهنه باشد که شهرداری اجازه قطع آن‌ها نداده است. 4) ساختمان در بر کوچه هایی قرار گرفته باشد که به علت عرض کم کوچه امکان عبور اتومبیل نباشد. 5) ساختمان در بر معبری قرار گرفته باشد که به علت شیب زیاد و احداث پارکینگ از نظر فنی مقدور نباشد. 6) در صورتی که وضع و فرم زمین زیر ساختمان به صورتی باشد که از نظر فنی نتوان در سطح طبقات احداث پارکینگ نمود. ج: بعد از اخذ پروانه و تخلف مالک: عوارض حذف پارکینگ = (مسکونی) کسری مساحت پارکینگ × قیمت روز عرصه و اعیان دفترچه قیمت منطقه‌ای و یا تبدیل واحد مسکونی به تجاری عوارض حذف پارکینگ = (تجاری) کسری مساحت پارکینگ × 5/1 برابر قیمت روز عرصه و اعیان دفترچه قیمت منطقه‌ای شهرداری مکلف است تمامی عوارض حاصل از بند مذکور در حساب جداگانه واریز و صرفا صرف احداث پارکینگ‌های عمومی گردد. » ـ بند «ب» در خصوص «عوارض تفکیک اراضی و اعیان در کاربری‌های مختلف» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «بند (ب) عوارض تفکیک اراضی و اعیان در کاربری‌های مختلف ـ عوارض تفکیک اراضی و اعیان در کاربری‌های مختلف زیر مساحت 500 متر ب ـ عوارض تفکیک اراضی با کاربری مسکونی و سایر کاربری ها به ازای هر مترمربع = p 2 » ـ تبصره 7 در خصوص «خدمات آماده سازی» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «خدمات آماده سازی تبصره 7ـ کلیه متقاضیان اخذ پروانه ساختمانی که بیش از دو واحد قصد احداث بنا دارند و یا احداث نموده اند، به ازای هر واحد اضافی 25 برابر قیمت منطقه‌ای افزوده می‌گردد.» ـ بند الف در خصوص «عوارض ارزش افزوده» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «عوارض ارزش افزوده الف ـ کلیه املاکی که بر اساس طرح تفصیلی شهرداری کاربری تجاری شده اند، در صورتی که مالک قبلا پروانه ساختمانی تجاری، پایانکار تجاری اخذ نکرده اند، مشمول ارزش افزوده ملک خواهد شد. حداقل قیمت منطقه 25000 ریال 70 × p × s = ارزش افزوده S = مساحت p = قیمت منطقه‌ای» ـ بند «ب» در خصوص «عوارض ارزش افزوده» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «ب ـ کلیه املاکی که بر اساس طرح تفصیلی دارای کاربری مسکونی شده اند و بدون مجوز شهرداری تفکیک، تقسیم یا احداث بنا نموده و تاکنون گواهی عدم خلاف یا پایانکار و مفاصا حساب از شهرداری نگرفته اند، مشمول ارزش افزوده خواهد شد. حداقل قیمت منطقه‌ای 10000 ریال می‌باشد. 35 × p × s = ارزش افزوده S = مساحت p = قیمت منطقه‌ای» ـ تبصره 2 در خصوص «عوارض زیربنای یک مترمربع واحدهای تجاری» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «ـ عوارض زیر بنای یک متر مربع واحدهای تجاری تبصره2ـ عوارض زیر بنای مجتمع‌های تجاری مانند پاساژ، تیمچه و سرای تا عمق بیست متر بر اساس جبهه اول و مازاد بر ده متر دوسوم قیمت منطقه‌ای جبهه اول محاسبه می‌شود.» ـ تبصره 2 در خصوص «عوارض زیربنا» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «عوارض زیر بنا تبصره2ـ چنانچه بالکن تجاری مساحت بیش از یک سوم یک واحد تجاری (برابر ضوابط شهرسازی مشروط به دارا بودن ارتفاع حداقـل دو و نیم متر) را داشته باشد، مشمـول پرداخت عـوارض حذف پارکینگ و عـوارض متعلقه و ضریب طبقه می‌گردد.» ج) مصوبه شماره 2068/ش ـ 1392/10/26 شورای اسلامی شهر نیشابور: ـ بند 1 در خصوص «عوارض مازاد بر تراکم» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور «1) عوارض مازاد بر تراکم مستند قانونی: تبصره1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها کلیه تراکم‌های احداث بنای طرح‌های جامع یا تفصیلی به صورت سطح اشغال (50%) و عوارض مازاد بر سطح اشغال براساس جدول ذیل محاسبه و وصول خواهد شد. (جدول شماره 1) میزان عوارض مازاد بر تراکم (پروانه ساختمانی) جهت کلیه ساختمان ها
عوارض ناشی از فروش تراکم مازاد (افزایش سطح اشغال در ارتفاع) و سطح بر ضوابط و مقررات طرح تفصیلی علاوه بر عوارض مازاد بر تراکم به شرح جدول شماره 1 محاسبه و وصول خواهد شد. تبصره1: در خصوص محاسبه مازاد بر تراکم در ارتفاع اعیانی های قدیمی که بدون مجوز احداث گردیده اند، ملاک ضوابط جاری روز (تراکم 50%) می‌باشد. تبصره2: عدم تناسب طول و عرض ملک برابر ضوابط شهرسازی مقدار پیش آمدگی نسبت به املاک مجاور مشمول جدول شماره یک خواهد شد. تبصره3: حداقل پایه قیمت منطقه دارای موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مبلغ 000/30 ریال تعیین می‌گردد (در سطح و ارتفاع)» ـ بند 6 در خصوص «تبدیل یک واحد به 2 واحد یا بیشتر» [واحدهای مازاد احداث شده] مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «6) عوارض تفکیک واحدهای مازاد احداث شده مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها عوارض تفکیک واحدهای مازاد احداث شده پس از ارجاع به کمیسیون ماده 100 و نظر کمیسیون مبنی بر ابقای بنای احداثی علاوه بر دریافت جرایم متعلقه عوارض مندرج در ذیل به عنوان تفکیک مازاد احداث شده دریافت خواهد شد. S = مساحت P = قیمت منطقه‌ای 100 × P × S واحد اول حداقل قیمت منطقه‌ای 000/15 ریال حداکثر قیمت منطقه‌ای 000/30 ریال 150 × P × S از واحد دوم به بالا " ـ بند 3 در خصوص «عوارض تفکیک اعیان در کاربری‌های مسکونی و تجاری» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «3) عوارض تفکیک اعیان در کاربری‌های مسکونی و تجاری مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها 1/3) عوارض تفکیک اعیان با کاربری‌های مختلف به شرح ذیل محاسبه و اخذ گردد: الف: عوارض تفکیک اعیان در کاربری مسکونی به ازای هر مترمربع 3 درصد گروه ساختمانی (موضوع تبصره 11 ماده صد قانون شهرداری ها) ب: عوارض تفکیک اعیان در کاربری تجاری به ازای هر مترمربع 5 درصد گروه ساختمانی (موضوع تبصره 11 ماده صد قانون شهرداری ها) تبصره1: اخذ رضایت مالکین در کلیه املاک مشاعی در خصوص تفکیک الزامی است. تبصره2: در خصوص آن دسته از تفکیک هایی که نیاز به اخذ مصوبات کمیسیون ماده 5 می‌باشند، قبل از ارسال پرونده به کمیسیون مربوطه کلیه عـوارض های متعلقه محـاسبه و ضمانت نامه بانکی از مالک اخذ سپس به کمـیسیون ماده 5 ارسال می‌گردد. تبصره3: وصول کسری حدنصاب تفکیک به هنگام صدور پروانه ساختمانی و یا تفکیک اراضی الزامی است. تبصره4: در خصوص اسناد صادره از طریق ماده 147 و 148 و 21 و 22 عوارض کسری حدنصاب تفکیک (براساس ضوابط شهرسازی) در هنگام مراجعه اولیه به شهرداری (نقل و انتقال و...) قابل وصول خواهد بود.» بندهای 2 و 4 در خصوص «عوارض کسری مساحت برای ساختمان‌های تک واحدی در کاربری مسکونی و تجاری» و «عوارض کسری سهم العرصه اعیان هنگام صدور پروانه احداث بنا» 2) عوارض کسری مساحت برای ساختمان‌های تک واحدی در کاربری‌های مسکونی و تجاری مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها عوارض کمبود کسری مساحت برای ساختمان‌های تک واحدی در کاربری مسکونی و تجاری به شرح ذیل محاسبه و وصول گردد: S × P 30 S = مساحت کمبود عرصه P = قیمت منطقه‌ای توضیحات: منظور از کسری مساحت میزان مساحت عرصه موجود، نسبت به حداقل مساحت تفکیک تعیین شده در طرح مصوب می‌باشد. 4) عوارض کسری سهم العرصه اعیان (هنگام صدور پروانه احداث بنا) مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها عوارض تفکیک سهم العرصه اعیان (کمبود اعیان) به شرح ذیل محاسبه و وصول گردد: واحد مجاز = S × P × 40 S = مساحت کمبود عرصه P = قیمت منطقه‌ای توضیح: مساحت عرصه مورد نیاز برای هر واحد مسکونی 75 متر واحد تجاری، 50 متر در کلیه تراکم ها می‌باشد. حداکثر تعداد واحد مسکونی در هر قطعه به ازای هر 50 متر زمین می‌باشد.» ـ بند7 در خصوص «نحوه محاسبه تغییر بهره‌برداری املاک» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «7) نحوه محاسبه تغییر بهره‌برداری املاک ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از مسکونی به تجاری P 80 × S 2ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از کشاورزی و فضای سبز به مسکونی P 60 × S 3ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از کشاورزی و فضای سبز به تجاری P 100 × S 4ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از کشاورزی و فضای سبز به صنعتی P 80 × S 5 ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از صنعتی به تجاری P 50 × S 6 ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از مسکونی به صنعتی P 70 × S 7ـ جهت تغییر بهره‌برداری از سایر کاربری ها به مسکونی P 35 × S 8 ـ جهت تغییر بهره‌برداری ملک از سایر کاربری ها به صنعتی و تجاری P 80 × S متراژ قابل تغییر کاربری = S قیمت منطقه‌ای = P تبصره: حداقل قیمت منطقه‌ای 000/20 ریال لحاظ گردد.» ـ بند8 درخصوص «نحوه محاسبه ورود به محدوده» مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور: «8) نحوه محاسبه ورود به محدوده کلیه املاکی که با کاربری مسکونی وارد محدوده می‌شوند و مالک قبلا اقدام به احداث بنا نموده، در صورت ارجاع به کمیسیون ماده 100 و رای بر ابقا ساختمان، عوارض ورود به محدوده به صورت ذیل اخذ می‌گردد.P ×100 = S منطقه 2 شهرداری: P 60 × S = عوارض ورود به محدوده منطقه 1 شهرداری: P 100 × S = عوارض ورود به محدوده حداقل قیمت منطقه‌ای 000/10 ریال» در پاسخ به شکایت مذکور، رییس شورای اسلامی شهر نیشابور به موجب لایحه شماره 2191/ش ـ 1396/09/16 توضیح داده است که: «مدیر دفتر محترم هیات عمومی دیوان عدالت اداری سلام علیکم با احترام در خصوص کلاسه پرونده 96/382 و شماره پرونده 9609980905800327 موضوع دادخواست آقای علی یوسف زاده ضمن اعلام وصول نامه و مدارک یاد شده در تاریخ 1396/08/20 مراتب ذیل را به تجویز ماده 83 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1390/09/22 در مهلت قانونی به استحضار می‌رساند: 1) قانونگذار به موجب ماده 80 قانون فوق‌الذکر اعلام نموده تصریح موارد ذیل در دادخواست متقاضی ضروری است: الف: مشخصات و اقامتگاه درخواست کننده. ب: مشخصات مصوبه مورد اعتراض. پ: حکم شرعی یا مواد قانونی که ادعای مغایرت مصوبه با آن شده. ت: دلایل و جهات اعتراض از حیث مغایرت با شرع یا قانون. ث: امضا و اثر انگشت درخواست کننده. اما در درخواست شاکی بندهای ب، پ، ت و ث رعایت نگردیده است. که ایرادات به این شرح است: 1ـ 1ـ شاکی به موجب دادخواست دقیقا «ابطال مصوبه مورخ 1392/09/19 شورای اسلامی شهر نیشابور و جلسه 1392/10/24 شورای شهر نیشابور» را مطالبه نموده و مصوبه مورد اعتراض را دقیقا مشخص ننموده است. چرا که در تاریخ‌های 1392/09/19 و 1392/10/24 شورای شهر مصوبات متعددی به تصویب رسانده ضمن اینکه درخواست بطلان جلسات شورای شهر اساسا مبنای قانونی ندارد. 1ـ 2ـ به موجب دادخواست مطروحه شاکی حکم شرعی یا مواد قانونی و دلایل و جهات اعتراضی از حیث مغایرت مصوبه با شرع یا قانون اساسی را تصریح ننموده است. 1ـ 3ـ امضا و اثر انگشت شاکی برابر بند ث ماده 80 و مواد 18 و 20 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری بایستی توسط مراجع قانونی مربوطه تصدیق گردد. اما در دادخواست شاکی چنین موضوعی محقق نشده است. 1ـ 4ـ توج ها به اینکه هرگونه تصمیم گیری نسبت به مصوبات شورای اسلامی شهر نیشابور ممکن است حقوق عمومی و عام‌المنفعه شهرداری را در معرض تضییع قرار دهد. لذا ضرورت داشت شهرداری نیز به عنوان طرف شکایت از جانب شاکی اعلام گردد و از این حیث دادخواست شرایط قانونی را ندارد. وفق ماده 81 قانون فوق، همگی ایرادات ذکر شده از موارد رد درخواست شاکی می‌باشد و از این حیث رد دادخواست شاکی مورد استدعاست. 2) شاکی آقای علی یوسف زاده مالک ملکی به مساحت 124 مترمربع واقع در شهرک اندیشه جنوب بلوار کمربندی به شماره پلاک 7284 فرعی از 5684 فرعی از 15 اصلی بخش 5 می‌باشد که برابر طرح تفصیلی مصوب دارای کاربری مسکونی بوده است وحسب ضوابط و مقررات از شهرداری پروانه ساختمانی مسکونی شماره 35787ـ 1392/11/08 و اصلاحیه پروانه 1392/12/25 به صورت پیلوت به مساحت 5/87 مترمربع و سه طبقه بالای آن هر یک به مساحت 8/87 مترمربع همگی مسکونی که در دو طبقه آن مجوز احداث بالکن حجمی به مساحت هر طبقه 10 مترمربع را داشته اخذ نموده است. اما در مرحله اجرای ساختمان برخلاف ضوابط و مقررات و پروانه صادره مبادرت به احداث یک واحد تجاری و نیم طبقه (که نیم طبقه بر روی پارکینگ‌های مسکونی ساخته شده) در همکف نموده. ضمنا تمام سطح زمین را در چهار طبقه به صورت 100 درصد و 5/14 مترمربع بالکن اضافه بنای حجمی نسبت به پروانه صادره احداث بنا کرده است که با توجه به مقدار زیربنای تجاری، بیشتر سطح زمین را اعم از همکف و قسمت نیم طبقه روی پارکینگ در همکف به صورت تجاری مورد استفاده قرار می‌دهد و علی رغم اخطاریه های شهرداری مبنی بر لزوم احداث بنا وفق پروانه، متاسفانه توجهی به موضوع نکرده است. در تاریخ 1393/09/03 نامبرده تقاضای صدور پایان کار نموده است و با توجه به بازدید کارشناس شهرداری، فرم تخلف ساختمانی ایشان به شماره 28096 ـ 1393/11/11 به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع شده است و به دلیل احداث بنا مازاد بر پروانه و تراکم به میزان جمعا 309 متر و 4 متر کسری پارکینگ محکوم به پرداخت جریمه به مبلغ 000/000/750 ریال شده است، متعاقبا حسب اعتراض نامبرده به رای بدوی موضوع در کمیسیون تجدیدنظر مطرح و به موجب رای شماره 2563ـ 1393/12/13 محکم به پرداخت جریمه به میزان 000/000/600 ریال شده است. پس از این موضوع شاکی حسب کلاسه پرونده شعبه 33 دیوان عدالت اداری مبادرت به طرح اعتراض به رای کمیسیون و ابطال آن نموده است و موضوع حسب رای شماره 9509970903300054ـ 1395/01/14 منجر به رسیدگی مجدد کمیسیون با لحاظ ارجاع به کارشناسی شده است. نهایتا موضوع با رعایت دادنامه شعبه 33 دیوان در کمیسیون هم عرض مطرح گردیده و به موجب رای شماره 2855 ـ 1395/10/22 مشارالیه محکوم به پرداخت مبلغ پانصد میلیون ریال گردیده و تاکنون ریالی به شهرداری پرداخت نکرده اند. اما از ملک بهره‌برداری می‌نماید و به دنبال ابطال مصوبات شورای اسلامی شهر می‌باشد. 3ـ حالیه شهروند با عنایت به مراتب فوق مدعی است شهرداری جرایم و عوارض مربوطه را نبایستی از ایشان اخذ نماید. چرا که مبنای قانونی ندارد. اما در رد این ادعا به استحضار قضات عالیقدر می‌رساند: وضع قاعده آمره در باب اخذ هرگونه عوارض به قوه مقننه اختصاص دارد و قانونگذار نیز به موجب مواد قانونی آتی، این موضوع را به شوراهای اسلامی شهر واگذار کرده است. بند 16 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 و اصلاحات بعدی یکی از وظایف شورای اسلامی شهر: «تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود.» ماده 77 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 (اصلاحیه 1386/08/27): شورای اسلامی شهر می‌تواند نسبت به وضع عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به منظور تامین بخشی از هزینه‌های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر طبق آئین‌نامه مصوب هیات وزیران اقدام نماید. تبصره: عوارض یک ماه پس از ارسال هر مصوبه به وزارت کشور قابل وصول است. وزیر کشور می‌تواند در هر مقطعی که وصول هر نوع عوارض را منطبق بر آئین‌نامه مصوب نداند نسبت به اصلاح یا لغو آن اقدام نماید. قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387: ماده 50) تبصره1: شوراهای اسلامی شهر و بخش جهت وضع هر یک از عوارض محلی جدید، که تکلیف آن‌ها در این قانون مشخص نشده باشد موظف اند موارد راحداکثر تا پانزدهم بهمن ماه هر سال برای اجرا در سال بعد، تصویب و اعلام عمومی نمایند. قانون برنامه پنجم توسعه کشور: ماده 181: به منظور ارتقا برنامه ریزی کشور با لحاظ نمودن دو اصل آمایش سرزمین و پایداری محیطی در کلیه فعالیت‌های توسعه و سرمایه ملی و استانی، ایجاد هماهنگی بخشی، منطقه‌ای و بخشی منطقه‌ای و رعایت در توزیع منابع و فرصت ها، توسعه متوازن مناطق، ارتقا توانمندی‌های مدیریتی استان‌ها و انتقال اختیارات اجرایی به استان‌ها متمرکز امور حاکم | ||||||||||||||||||||||